462 parts de Ficommerce Proximité | 57 € (19% de réduction) - Rendement estimé : 6,3 %

Ficommerce
Société de gestion : Fiducial Gérance
Type : SCPI à capital variable – Proximité – Année de création : 1986 – SFDR : article 8

Positionnement & stratégie
Ficommerce est une SCPI majoritairement exposée aux locaux commerciaux, avec une poche bureaux, et un portefeuille très granulaire (grand nombre d’immeubles et de locataires).
Contexte 2025 / début 2026 :
* La SCPI fête ses 40 ans (1986–2026).
* Opération votée en AG juin 2025 : division par 3 du nominal au 01/01/2026, rendant la part plus accessible (prix de souscription 210 € → 70 €), opération annoncée comme neutre sur la valorisation globale du portefeuille.
* Conjoncture : marché de l’investissement encore sélectif, commerces jugés relativement résilients (formats accessibles / discount, retail parks, emplacements établis).
La gestion T4 2025 s’est articulée autour de :
* Gestion locative de proximité avec un TOF > 94 % au T4 2025.
* Arbitrages : 3 ventes signées au T4 2025 (prix cumulé 3,118 M€) avec prime vs expertise et plus-value brute annoncées ; un dossier n’a pas abouti (financement acquéreur).
* Pas d’acquisitions en 2025 ; une acquisition (restauration) est évoquée pour T1 2026.

Chiffres clés (T4 2025 / 31.12.2025)
* Capitalisation : 596 M€
* Associés : 8 103
* Immeubles : 281
* Locataires : 443
* Surfaces : 233 291 m²
* Loyers quittancés (HT/an) : 37,9 M€
* Valeur de réalisation (par part) au 31/12/2025 : 173,35 €
* Valeur de reconstitution (par part) au 31/12/2025 : 207,88 €
Prix de souscription :
* 210 € jusqu’au 31/12/2025
* 70 € à compter du 01/01/2026 (suite à division par 3)
Positionnement prix (au 31/12/2025)
Prix de souscription 210 € légèrement au-dessus de la valeur de reconstitution 207,88 € (écart ~ +1 %).

Marché des parts & liquidité (2025 / fin T4)
Marché primaire 2025 : retraits > souscriptions (solde négatif sur chaque trimestre).
* Total 2025 : 4 347 parts souscrites vs 22 506 parts en retrait (solde -18 159).
* 174 067 parts en attente de retrait au 31/12/2025.
* Une partie des retraits est traitée via un fonds de remboursement (mentionné sur 2025).
Marché de gré à gré :
* 22 014 parts échangées hors marché au T4 2025.

Patrimoine (au 31/12/2025)
Répartition géographique :
* Régions : 51,9 %
* Île-de-France : 20,3 %
* Paris : 25,3 %
* Europe : 2,5 %
Répartition par destination :
* Locaux commerciaux : 84,9 %
* Bureaux : 14,9 %
* Entrepôts / activités / divers : 0,2 %

Occupation & activité locative
* TOF : 94,25 % au T4 2025 (vs 94,65 % au T3 2025).
* Répartition T4 2025 : vacance 5,75 % ; franchises 2,34 % ; locaux occupés 91,91 %.
Endettement :
* Taux d’endettement au 31/12/2025 : 6,13 % (statutairement max 25 % mentionné).

Distribution & performance
* Dividende T4 2025 : 3,20 € / part (acompte).
* Distribution annuelle 2025 : 10,70 € / part (vs 10,65 € en 2024).
* Taux de distribution 2025 : 5,10 % (vs 5,07 % en 2024).
* Part de revenus non récurrents 2025 : 6,54 % (plus-value incluse).
* TRI au 31/12/2025 : 10 ans +3,06 % ; 15 ans +4,51 % ; 20 ans +6,63 %.
Label / durabilité :
* Label ISR Immobilier obtenu en mai 2024, audit de suivi confirmé en mai 2025 ; renouvellement visé en mai 2026.
* Classement SFDR article 8.

Avertissement
2nd Market est une plateforme indépendante. La société de gestion n’a ni mandaté ni validé 2nd Market pour la cession des parts mentionnées ci-dessus.
2nd Market se limite à la mise en relation vendeurs et acquéreurs de parts de SCPI. Nous n’intervenons ni dans la gestion, ni dans la valorisation, ni dans la formulation de recommandations d’investissement.
Les performances passées ne garantissent pas les performances futures. Les revenus ne sont pas garantis.
Source : Bulletin Trimestriel d’Information FICOMMERCE – N°2025-T4 (période analysée : T4 2025 ;