36 parts de Coeur de Regions | Nue-propriété | 458 € (31% de réduction) - Reconstitution en 2033

Cœur de Régions (Sogenial Immobilier)
* Type : SCPI diversifiée à capital variable, à dominante régionale.
* Gestionnaire : Sogenial Immobilier (agrément AMF GP-12000026).

Stratégie
* Investit majoritairement en régions (environ 85,8% du patrimoine en régions, 14,2% en Île‑de‑France au 31/12/2025).
* Cible : bureaux, commerces, logistique/locaux d’activité, avec une poche minoritaire en santé/éducation et quelques actifs alternatifs.
* Vise la diversification typologique, la granularité et la forte mutualisation locative (195 entreprises locataires fin 2025) pour lisser le risque.
* Objectif : générer des revenus réguliers et une création de valeur à long terme via la qualité des locataires, la gestion active des baux et une politique d’investissement sélective.
* Dimension ESG : SCPI gérée dans un cadre ISR (label ISR obtenu en 2024), avec une démarche de gestion responsable des actifs.

Patrimoine et chiffres clés (31/12/2025)
* Nombre d’actifs : 92 immeubles.
* Surface totale : 237 992 m².
* Nombre de locataires : 195 entreprises, WALB 4,20 ans.
* Capitalisation : 426,4 M€ environ.
* Nombre d’associés : 9 847 (croissance de près de 11% sur 2025).
Répartition sectorielle (par la valeur du patrimoine) :
* Bureaux : 47,17%
* Commerces : 32,03%
* Logistique et locaux d’activités : 19,10%
* Santé et éducation : 1,64%
* Alternatifs : 0,06%
Répartition géographique (par la valeur du patrimoine) :
* Régions : 85,8%
* Île‑de‑France : 14,2%
Taux d’occupation au 31/12/2025 :
* Taux d’occupation financier (TOF) : 96,11%
* Taux d’occupation physique (TOP) : 96,62%
* Taux de recouvrement des loyers au 4T 2025 : 96,8%

Performances et prix de part
* Taux de distribution 2025 : 6,20% brut (dont 3,23% de revenus non récurrents).
* Performance Globale Annuelle 2025 : 6,20%.
* TRI 5 ans (au 31/12/2025) : 4,63%.
* Prix de souscription : 664 € par part.
* Valeur de reconstitution (30/06/2025) : 681,94 €, soit une décote d’environ 2,63% du prix de part.
* Valeur de retrait : 584,32 € (prix de souscription diminué de la commission de 12% TTC).
* Dividende 2025 : 10,29 € par part chaque trimestre, soit 41,16 € sur l’année.
* Versement des revenus : trimestriel (virement de janvier 2026 pour le 4T 2025, prochain virement annoncé en avril 2026).

Structure financière, collecte et investissements
* Capitalisation : 397,5 M€ au 31/03/2025, 415,8 M€ au 30/09/2025, 426,4 M€ au 31/12/2025 (poursuite d’une croissance régulière).
* Collecte 2025 : environ 48 M€ d’investissements réalisés sur l’année.
* Endettement : 12,83% (dettes et autres engagements rapportés à l’actif net).
Dynamique d’investissement 4T 2025 :
* Portefeuille de 3 restaurants Buffalo Grill, rendement AEM moyen 8,09%.
* Portefeuille de 6 actifs (5 concessions automobiles + 1 actif logistique/activité) loués à ECL, rendement AEM moyen 7,63%.
* Actif de logistique/activité loué à Tennant, rendement AEM 7,52%.
Ces opérations renforcent l’exposition en commerces et logistique/activité, tout en conservant une approche sélective.

Positionnement investisseur (synthèse)
Cœur de Régions vise des investisseurs qui recherchent :
* une forte diversification régionale, loin d’un risque trop concentré sur l’Île‑de‑France ;
* une SCPI dynamique, de taille significative mais encore en phase de croissance, avec 92 actifs et 195 locataires ;
* un niveau de rendement attractif et stable autour de 6% avec distribution trimestrielle ;
* une bonne résilience locative (TOF > 96%, recouvrement élevé) et une décote modérée du prix de part par rapport à la valeur de reconstitution ;
* une gestion financière prudente (endettement maîtrisé) dans un cadre ISR, avec une politique d’acquisitions active et sélective.

Sources : Bulletin Trimestriel d’Information Cœur de Régions n°29 – 4e trimestre 2025, documentation officielle Sogenial Immobilier 2024‑2025.